은퇴후 두려움은 고정지출! 부담 세금에 집중!
은퇴 후 가장 무서운 것은 자산의 크기가 아니라 매달/매년 나가는 고정 지출입니다. 특히 은퇴자는 근로소득이 끊기고 연금과 자산에 의존해야 하므로, 세금의 작은 변화도 체감 현금흐름에 큰 타격을 줍니다.
2026년 8월 3일, 정부는 세제발전심의위원회를 열어 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다. 종합부동산세(종부세)는 과세대상·기본공제·공정시장가액비율·세율·세액공제·세부담상한까지 계산 단계 거의 전부를 손보는 큰 폭의 개편안입니다.
| ⚠️ 먼저 꼭 알아두어야 할 점 — 이 글에서 다루는 내용은 2026년 8월 3일 발표된 정부의 세제개편안이며, 아직 국회를 통과한 확정 법률이 아닙니다. 「종합부동산세법」 개정안은 8월 입법예고, 9월 국무회의 의결을 거쳐 국회에 제출되고, 정기국회 심의·의결 과정에서 세율·공제금액·시행시기가 수정되거나 일부 항목이 삭제될 수 있습니다. 공정시장가액비율의 구체적 수치는 법률 개정 후 시행령으로 별도 확정됩니다. 아래 수치는 모두 "개정안 기준"으로 읽어주시고, 실제 의사결정 전에는 국회 통과 여부를 다시 확인하시길 권해드립니다. |
이 글에서는 예비은퇴자와 부부 공동명의 주택 보유자 입장에서, 이 개편안이 그대로 통과된다고 가정했을 때 실제로 얼마가 달라지는지 정부 문답자료의 구체적 계산 사례까지 정리해 보았습니다.
무엇이 어떻게 바뀔 예정인가 : 종부세 계산의 6단계가 모두 손질 대상
종부세는 여러 단계를 거쳐 계산되는데, 이번 개편안은 그 단계를 거의 다 건드리고 있습니다. 아래 표로 한눈에 정리했습니다. (※ 국회 심의 전 정부안 기준)
| 산출 단계 | 현행(2026년까지) | 개편안이 바꾸려는 것 |
|---|---|---|
| ① 과세대상 판정 | 기본공제 초과분부터 | 1세대 1주택자는 공시가격 합계 14억 원 초과부터 (안) |
| ② 기본공제 차감 | 1주택자 12억 / 그 외 9억 | 거주 여부로 14억·9억·4억+α로 분화 (안) |
| ③ 공정시장가액비율 | 60% | 70%(2027 예정) 또는 80%(2028 예정, 다주택·조정지역) |
| ④ 세율 적용 | 주택 수(2주택 이하/3주택 이상)로 차등 | 2028년부터 주택 가액 기준 일원화(안), 6~12억 구간 세율 인상(안) |
| ⑤ 세액공제 | 연령별+보유기간별, 한도 없음 | 보유공제→거주공제 전환(안), 금액 한도 신설(800만→600만 원, 안) |
| ⑥ 세부담 상한 | 직전연도 보유세의 150% | 200%로 상향(안) |
정부안대로 적용 시점을 표현하면 "2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분"이지만, 종부세 과세기준일은 매년 '6월 1일'이므로 국회 통과 시 실제로 처음 반영되는 것은 2027년 6월 1일 기준 과세분(2027년 12월 고지)부터일 것으로 예상됩니다. 공정시장가액비율 80%와 세율 완전 일원화, 세액공제 한도 600만 원은 그다음 해인 2028년부터 적용될 예정입니다.
기본공제, "12억"에서 "14억·9억·4억"으로 갈라질 예정
가장 먼저 알아둘 것은, 초안 수준에서 흔히 알려진 "12억 원 기본공제"라는 틀 자체가 개편안대로 통과되면 사라진다는 점입니다. 거주 여부가 공제금액을 가르는 새 기준이 될 것으로 보입니다.
| 구분 | 현행 | 개정안(2027년~, 국회 통과 시) |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 · 거주 | 12억 원 | 14억 원(안) |
| 1세대 1주택자 · 비거주 | 12억 원 | 9억 원(안) |
| 그 외(다주택자 등) | 9억 원 | 4억 원 + (5억 원 × 거주주택 공시가격 ÷ 전체 공시가격)(안) |
정부안의 방향성만 짚자면, 보유만으로는 충분한 공제를 받기 어려워지고, 실거주를 해야 최대 공제를 받는 구조로 가려는 것으로 읽힙니다. 다만 이 수치들은 법안 심의 과정에서 조정될 수 있으므로, "14억", "9억" 같은 구체적 숫자는 참고용으로만 봐주세요.
공시가격 12억~14억 원 사이 주택을 보유한 1주택 은퇴자라면, 개정안이 그대로 통과될 경우 종부세 과세대상에서 아예 빠질 가능성도 있습니다. 다만 확정 전이니 지금 당장 명의 이전이나 지분 조정 같은 큰 결정을 서두르기보다는, 법안 진행 상황을 지켜보며 준비해두는 정도가 안전합니다.
공정시장가액비율, "80%"는 예정대로라도 아무에게나 적용되지 않을 전망
| 구분 | 현행 | 2027년(안) | 2028년 이후(안) |
|---|---|---|---|
| 3주택 이상 / 조정대상지역 보유자(1세대1주택 제외) | 60% | 70% | 80% |
| 그 외(1세대 1주택자 등) | 60% | 70% | 70%(유지 예정) |
주목할 점은 80%가 모든 사람에게 적용되는 게 아니라, 정부안 기준 3주택 이상 보유자 또는 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)에게만 2028년부터 적용될 예정이라는 것입니다. 일반적인 1주택 은퇴자는 개정안대로면 70%까지만 오를 것으로 보입니다.
정부안대로라면, 2주택자가 조정대상지역 1채 + 비조정대상지역 1채를 갖고 있어도 "조정대상지역 주택 보유자"로 분류돼 80% 대상이 될 가능성이 있습니다. 주택 수만 셀 게 아니라 소재지까지 확인해두면 좋습니다. 다만 이 역시 법률 확정 전까지는 최종 기준이 아니라는 점을 감안해주세요.
세액공제, "보유"가 아니라 "거주"해야 받는 방향, 그리고 처음 생기는 '금액 한도'
이 부분이 은퇴자에게 가장 실질적인 영향을 줄 수 있는, 아직 국회 논의가 남은 대목입니다.=
현행 1세대 1주택 세액공제는 연령별(60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%) + 보유기간별(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%) 공제를 더해 최대 80%까지, 금액 한도 없이 받을 수 있습니다. 이는 현재도 유효한 제도입니다.
정부 개편안은 이 "보유기간별 공제"를 "거주기간별 공제"로 바꾸고, 처음으로 공제 금액 자체에 상한선을 두는 방향을 제시하고 있습니다.
| 구분 | 현행(확정) | 2028년 이후(개정안, 미확정) |
|---|---|---|
| 기간 공제 기준 | 보유기간 | 거주기간(안) |
| 연령별 공제 | 20%/30%/40% | 변경 없음(안) |
| 공제율 한도 | 80% | 80%(유지 예정) |
| 공제 금액 한도 | 없음 | 600만 원(2027년은 800만 원, 안) |
즉, 개정안이 그대로 통과된다면 오래 '보유'만 하고 실거주는 다른 곳에서 해온 은퇴자는 공제율이 낮아질 수 있고, 고가주택을 오래 실거주한 고령자라도 공제 금액이 600만 원에서 잘릴 가능성이 있습니다. 다만 이 조항은 아직 법제화 전이므로, 지금 당장 세부담을 확정된 수치로 계산해 큰 재무 결정을 내리는 것은 시기상조입니다.
숫자로 확인하는 예상 차이 : 정부 문답자료 계산 사례 (정부안 기준 시뮬레이션)
말로만 설명하면 체감이 안 되니, 정부가 개편안 발표 시 함께 제시한 문답자료의 계산 사례를 은퇴자 시각에서 재구성했습니다. 이 수치들은 어디까지나 정부안을 전제로 한 시뮬레이션이며, 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
사례 A. 고가주택 1주택자 : "거주냐 보유냐"로 최대 738만 원 차이날 수도
시가 45억 원(공시가격 30억 원) 주택을 가진 70세 1세대 1주택자를 가정한 정부 시뮬레이션입니다.
| 구분 | 2026년(현행) | 2027년(안) | 2028년(안) |
|---|---|---|---|
| 10년 실거주 (공제율 80% 유지 가정) | 154.9만 원 | 200.3만 원 | 281.3만 원 |
| 10년 보유만, 미거주 (공제율 80%→40% 가정) | 154.9만 원 | 614.6만 원 | 1,019.1만 원 |
정부안이 그대로 확정된다면, 동일한 주택·동일한 연령이라도 거주 여부 하나로 2028년 기준 약 738만 원까지 차이가 벌어질 수 있다는 게 정부가 제시한 예시입니다. 은퇴 후 거주지를 옮길 계획이 있다면, 확정 여부와 별개로 미리 시뮬레이션해볼 가치는 있는 숫자입니다.
사례 B. 중저가 실거주 1주택자 : 오히려 세금이 줄어들 수도 있는 경우
60세, 10년 실거주 1세대 1주택자를 가정한 정부 시뮬레이션입니다. 이 구간은 개편안대로면 오히려 부담이 줄어드는 것으로 나타납니다.
| 주택 시세 (공시가격) | 현행 종부세 | 2028년 개편안 적용 시(안) | 예상 증감 |
|---|---|---|---|
| 시가 20억 원 (공시 15억) | 27.6만 원 | 10.8만 원 | ▼ 약 16.8만 원 |
| 시가 30억 원 (공시 20억) | 91.0만 원 | 76.0만 원 | ▼ 약 15.0만 원 |
기본공제가 12억→14억으로 늘어나는 효과(안)가 공정시장가액비율 인상분을 상쇄하기 때문이라는 것이 정부 설명입니다. 단, 이 상쇄 효과는 공시가격이 높아질수록 작아지고, 사례 A처럼 초고가주택이거나 비거주라면 반대로 크게 늘어날 수 있다는 점을 함께 기억해두시면 좋겠습니다.
그렇다면 '부부 공동명의'는 어떻게 달라질 가능성이 있을까?
부부가 1주택을 50:50 공동명의로 보유할 때 선택지는 현재도, 개편안 통과 이후에도 큰 틀에서는 두 가지로 유지될 것으로 보입니다.
| 구분 | 개별 납부(원칙) | 1세대 1주택자 특례 신청 |
|---|---|---|
| 기본공제 · 거주 시(안) | 각 9억 원 (합산 18억 원) | 14억 원 |
| 기본공제 · 비거주 시(안) | 각 4억 원 (합산 8억 원) | 9억 원 |
| 세액공제(고령·거주기간, 안) | 불가 | 가능 (최대 80%, 금액 한도 600만 원) |
개정안 방향성만 짚자면, 실거주 중이고 공시가격이 18억 원 이하라면 개별 납부(합산 18억 공제)만으로 종부세가 거의 0원에 가까워, 이 경우는 굳이 특례를 신청하지 않아도 될 가능성이 있습니다. 반대로 공시가격이 20억 원을 훌쩍 넘고 부부 중 연장자가 고령이면서 장기 실거주했다면, 특례를 신청하는 쪽이 유리해질 가능성이 있습니다.
"거주 여부"라는 변수가 새로 추가되는 방향이라는 점은 여러 세무 전문가 자료에서 공통적으로 언급되고 있지만, 구체적인 공제 금액과 세액공제 한도는 국회 심의에서 조정될 수 있습니다. 지금 시점에서는 방향성만 참고하고, 실제 명의 조정이나 특례 신청 여부는 법이 확정된 이후 다시 계산해보는 것을 권합니다.
세부담상한 200%와 납부유예 : 조용하지만 눈여겨봐야 할 변화 후보
정부안에는 세부담상한을 150%→200%로 상향하는 내용도 포함돼 있습니다. 이 규정 자체는 세금을 늘리는 조항은 아니지만, 확정될 경우 다른 개편이 겹쳐 세액이 급증할 때의 완충장치가 약해진다는 의미입니다.
반면 은퇴자에게 반가울 수 있는 내용도 있습니다. 납부유예 제도(주택을 팔거나 상속·증여할 때까지 종부세 납부를 미뤄주는 현행 제도)의 소득 요건 완화가 개편안에 담겨 있습니다.
| 구분 | 현행(확정) | 개정안(미확정) |
|---|---|---|
| 소득 요건 | 총급여 7천만 원 이하 | 총급여 8천만 원 이하로 완화(안) |
| 고령·장기거주 특례 | 없음 | 65세 이상·10년 이상 거주자 신설 유형 추가(안) |
연금 소득만으로 생활하는 은퇴자라면, 이 완화안이 통과될 경우 납부유예를 활용할 수 있는 폭이 넓어질 수 있다는 점 정도는 참고로 기억해두시면 좋겠습니다.
예비은퇴자가 특히 주목해야 하는 이유
은퇴 전과 후의 재정 구조는 완전히 다릅니다.
* 퇴직 전 : 근로소득 ➔ 생활비 지출 ➔ 저축 및 세금 납부 (소득으로 세금 감당 가능)
* 퇴직 후 : 연금·금융소득 ➔ 고정 세금(종부세/재산세) 차감 ➔ 남은 돈으로 생활비
특히 이번 개편안은 "거주냐 아니냐"를 세금의 핵심 축으로 삼으려 한다는 점에서 은퇴자에게 더 민감한 이슈입니다. 은퇴 후 자녀 곁으로 이주하거나, 요양·치료 목적으로 실거주지를 옮기거나, 지방에 세컨하우스를 마련하는 경우 모두 "비거주" 판정을 받을 가능성이 있고, 개정안이 통과되면 이는 기본공제 축소와 세액공제 축소로 이어질 수 있습니다. 확정 전이라 해도, 이런 계획이 있다면 미리 시나리오를 짜두는 게 안전합니다.
개편안 통과 시 영향을 받을 가능성이 큰 사람
다음 조건 중 2가지 이상에 해당한다면, 확정 여부와 별개로 개편 동향을 주시해두는 것이 좋습니다.
* 서울 및 수도권의 공시가격 상승 지역 주택 보유자
* 공시가격 14억~30억 원 선의 고가주택 1채를 보유한 부부
* 은퇴 후 실거주지를 옮길 계획이 있거나, 이미 옮긴 1주택자
* 부부 공동명의로 주택을 소유하고 있으나 세액공제 신청을 안 한 세대
* 조정대상지역 내 주택을 1채라도 포함해 2채 이상 보유한 세대
* 근로소득이 끊기고 연금 소득 위주로 생활해야 하는 5060 예비은퇴자
부부 공동명의 보유자 실전 체크리스트
법이 확정되기 전이라도, 매년 9월(종부세 합산배제 및 특례 신청 기간)이 오기 전 아래 항목은 미리 계산해두면 도움이 됩니다.
[부부 공동명의 종부세 점검표 : 2026년 8월 정부 개편안 참고용]
□ 우리 집의 올해 주택 공시가격은 얼마인가?
□ 부부 지분율은 어떻게 되어 있는가? (50:50 여부)
□ 실제 거주 중인가, 아니면 보유만 하고 있는가? (주소지 일치 여부)
□ 부부 중 연장자의 나이가 만 60세 이상인가?
□ 해당 주택에 5년/10년/15년 이상 '거주'했는가? (개정안 통과 시 2028년부터 거주기간 기준)
□ 개별 납부와 특례 신청, 현행 기준으로는 어느 쪽이 유리한가?
□ (참고용) 개정안이 통과된다고 가정하면 어느 쪽이 유리해질지도 함께 시뮬레이션해보았는가?
□ 국세청 홈택스 '종부세 간이세액 계산기'로 현행 기준을 우선 확인했는가?
□ 법안 통과 소식(정기국회 처리 결과)을 9~12월 사이 다시 확인할 계획을 세워두었는가?
'공동명의니까 무조건 절세'라는 생각은 여전히 위험하다
과거에는 "공동명의가 무조건 유리하다"는 인식이 강했습니다. 현행 제도 안에서도 이미 그렇지 않은 경우가 많았고, 이번 개편안이 통과된다면 거주 여부라는 변수까지 추가되면서 판단이 한층 더 복잡해질 가능성이 있습니다.
실거주 중이고 공시가격이 상대적으로 낮다면 공동명의(개별 납부)가 유리한 흐름은 유지될 가능성이 큽니다. 그러나 공시가격이 매우 높거나, 부부가 실거주하지 않고 보유만 하고 있다면, (개정안 통과를 전제로) 오히려 1세대 1주택 특례가 유리해지는 경우가 늘어날 수 있습니다. 다만 이는 어디까지나 "개편안이 현재 형태로 통과된다면"이라는 가정 하의 이야기입니다.
은퇴 직전이라면 '종부세만' 보지 말아야 하는 이유
집 한 채를 유지하는 데 드는 비용은 종부세 하나로 끝나지 않습니다.
주택 보유 총비용=종부세+재산세+건강보험료(지역가입자)+수리/관리비
종부세 기본공제·비율이 바뀌면 세율 체계와 세부담상한까지 연동되어 움직일 가능성이 있고, 퇴직 후 지역가입자로 전환될 경우 건강보험료 산정에서도 재산 항목이 함께 반영됩니다. "내 집 시세가 얼마인가"보다 "내 집을 유지하기 위해 매년, 그리고 거주 여부에 따라 얼마의 고정 현금이 나갈 수 있는가"를 현행 제도 기준으로 먼저 계산해두고, 개편안 통과 여부에 따라 조정해나가는 접근이 안전합니다.
궁금할만한 질문 (FAQ)
Q1. 이번 세제개편안은 확정된 것인가요?
A. 아닙니다. 2026년 8월 3일 정부가 세제발전심의위원회를 통해 발표한 정부안 단계입니다. 「종합부동산세법」 개정사항이므로 8월 입법예고, 9월 국무회의 의결을 거쳐 국회에 제출되고, 정기국회 심의·의결을 거쳐야 법적으로 확정됩니다. 공정시장가액비율의 구체적 수치는 시행령 사항이라 법률 개정 이후 별도로 정해집니다. 이 글에서 다루는 모든 수치는 "안" 단계로 이해해주시고, 국회 처리 결과를 다시 확인하시길 권합니다.
Q2. 부부 공동명의 1주택자 특례 신청은 언제 어디서 하나요?
A. 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서나 국세청 홈택스를 통해 신청할 수 있습니다. 이는 현행 제도이며, 한 번 신청하면 변경사항이 없을 경우 매년 자동 연장됩니다.
Q3. 실거주하지 않으면 무조건 손해인가요?
A. 개편안이 통과된다면 그런 방향에 가까워질 것으로 보이지만, 현재로선 확정이 아닙니다. 다만 기본공제와 세액공제 모두 "거주"를 우대하는 방향으로 설계돼 있어, 비거주 상태가 길어질수록 불리해질 가능성은 염두에 두는 것이 좋습니다. 취학, 직장 변경, 1년 이상 치료가 필요한 질병, 부모 동거봉양 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간은 최장 3년까지 거주기간으로 인정하는 방안도 개편안에 포함돼 있습니다.
Q4. 세금이 늘어날 수 있다는데 지금 무조건 집을 팔아야 할까요?
A. 아직 확정되지 않은 개편안을 근거로 성급하게 처분을 결정하는 것은 권하지 않습니다. 우선 현행 제도 기준으로 1세대 1주택 특례 신청 여부, 부부간 지분 조정, 납부유예 제도 등을 점검해두고, 국회 심의 결과가 나오는 대로(통상 연말 정기국회) 실제 적용될 내용을 다시 확인한 뒤 현금흐름 계획을 조정하는 순서를 권합니다.
예비은퇴자에게 필요한 것은 '단정'이 아니라 '준비'
2026년 8월 발표된 세제개편안의 방향성은 비교적 뚜렷합니다. "보유"보다 "거주"를 우대하고, "거주하지 않는 자산"의 부담은 정상화하겠다는 것. 하지만 방향성이 뚜렷하다고 해서 세부 수치까지 확정된 것은 아닙니다. 국회 심의 과정에서 공정시장가액비율, 기본공제 금액, 세액공제 한도 모두 조정될 여지가 있습니다.
특히 은퇴를 앞두고 있거나 이미 퇴직한 부부 공동명의 주택 소유자라면, "80%로 오른다더라"는 식의 단편적 정보에 휘둘리기보다는 ① 현행 제도 기준으로 지금 내 상황을 먼저 정확히 계산해두고, ② 개편안이 통과될 경우의 시나리오를 별도로 준비해두는 이중 접근이 안전합니다.
은퇴 후 삶의 질을 결정짓는 것은 '부동산 평가액'도, '뉴스 헤드라인'도 아니라 '매달 쓸 수 있는 유동 현금'입니다. 법안 처리 소식을 유심히 살피면서, 확정되는 시점에 맞춰 나에게 가장 유리한 과세 방식을 다시 점검하시길 권해드립니다.
